Egy épület, épületrész hőszigeteléséhez felhasznált anyag többfajta tulajdonsággal is rendelkezhet, a tényleges szigetelés a nagy halmazból csupán az egyik; mondhatni, hogy a jéghegy csúcsa.
Természetesen elvárjuk, hogy a felhasznált anyag segítségével optimalizálódjon az épület hővesztesége, valamint növekedjen a beltér lakóinak komfortérzete.
A legfontosabb tulajdonságok mellett azonban lényeges még egy sor másodlagos képesség, amivel a hőszigetelő anyag rendelkezik, ezek többek között a tűzállóság, az időtállóság, a nyomószilárdság, az egészségbarátság, a vízfelvevő képesség és a páradiffúziós ellenállás.
A szigetelőanyagnak tűzállónak kell lennie, máskülönben komoly kockázatot jelentene a beltér lakóira nézve. Napjaink termékei emellett még rendkívül magas hőmérsékletet is kibírnak, illetve önoltó-képességgel is rendelkeznek, vagyis magától nem égne, ha nincsenek kitéve folyamatos nyílt lángnak.
Legalább ilyen fontos tulajdonság az időtállóság, ugyanis az adott termék nem változhat meg jelentős mértékben az idő múlásával; ki kell bírnia az időjárási tényezőket, a különböző növényi és állati kártevőket, és ellent kell állnia az elöregedésnek.
A kiváló szigetelőanyag elviseli a nagy mértékű és folyamatos terhelést is, vagyis nagy a nyomószilárdsága. Amennyiben ennek a kitételnek nem felel meg, a szigetelőanyag deformálódhat és romlani kezdenek a mechanikai tulajdonságai is. Hosszú távon ez réseket eredményezhet az illesztéseknél, valamint hőhidak és szerkezeti károk képződnek.
Célszerű ügyelni arra is, hogy a szigetelőanyagnak nagy legyen a páraáteresztő képessége, minimális legyen a vízfelvevő képessége, és hogy hosszú távon se legyen káros az épületben élőkre nézve.
